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不動産投資の出口をどうするか。

中古ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めた頃には考えもしなかったことを、今はいろいろ考えさせられた。それが中古ワンルームマンションを今後どうするかというのだ。年数が経つと、中古ワンルームマンションは、中古ですの資産価値が下がってしまう。どのタイミングでよく販売して不動産投資を終了させるしかない。
マンション事業は、儲けが大きいことが、最近では有名になっているようです。それはなぜかというと、マンションを建設し、不動産屋で扱ってくれれば、住居が自然に入ってくることが多いからです。マンション事業は、そこまで失敗しないのも魅力の駅の近くに建てれば多少建築費はかかっても必ずといっていいほどの住宅が火のようです。
　［東京　２５日　ロイター］　米国で政府債務上限の引き上げ交渉が難航しドル安・円高が進行、日本株は輸出セクターを中心に軟調となっている。今週から本格化する国内企業決算期待に水を差された格好だ。

　米与野党の溝は深く、米国債の格下げなどがあれば、ヘッジファンドが瞬間的な株売り仕掛けを行う可能性があるとの警戒が強い。ただＩＭＭ通貨先物で円安反転エネルギーが溜まっているほか、最終的には米債務問題は合意に至り円安方向に切り返すとの見方も出ている。現時点では本格的なリスク回避行動を躊ちょする投資家もいるという。

　＜国内自動車など円高でシェア低下懸念＞

　第２次支援策合意でギリシャ債務問題が一服したほか、市場予想を上回る米企業決算も多いことで、日本の株式市場では今週から本格的に始まる国内企業決算を原動力に震災前水準を試す展開も期待されていた。しかし、もうひとつの懸念要因である米債務上限引き上げ問題が予想以上の混迷ぶりをみせており、上値追いムードはいったん棚上げとなっている。　

　日経平均は１万円大台を維持しているが、円高を嫌気し自動車株などがさえない。「以前よりは企業の円高抵抗力はついているが、米自動車販売など海外のライバル勢にシェアを奪われるケースが目立つ。円高メリットを受ける内需株はすでに買われており上値余地は大きくない」（三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券・投資情報部長の藤戸則弘氏）という。

　株価の反発で予想株価収益率（ＰＥＲ）は海外並みの１５倍程度まで上昇しており、日本株の割安感は以前に比べ後退している。これから始まる国内企業決算で「活きのいい」発言や業績予想修正がなければ上値は追いにくい。「米国債の格下げなどがあれば、ヘッジファンドなど短期筋が瞬間的に売り仕掛けを行う可能性もある」（国内証券）という。　

　米債務問題の行方は依然不透明。「政府と民主党は増税策を示しているが、共和党の反対は強い。増税保守系草の根運動『ティーパーティー（茶会運動）』の反対が強く、彼らの支援を受けて当選した共和党議員としては迫る下院選挙をにらむと、やすやすとは妥協できない状況となっている」（みずほ証券・エクイティストラテジストの瀬川剛氏）。米国債の格下げやデフォルトのリスクを意識して、国内機関投資家の戻り売りや短期筋の利益確定売りが優勢になっている。

　ただ全面的にリスク回避が強まっているわけでもない。下値では主力株や内需株に欧州やアジア勢からの買い注文が観測されている。「米政府の債務上限引き上げ問題が無事に合意されれば為替も落ち着き市場は正常化するだろう。国内企業業績の回復やバリュエーションを考えると、ここから大きくは売り込みにくい」（コスモ証券本店法人営業部次長の中島肇氏）。米債務上限問題さえクリアされれば上値を試せると読む市場関係者も多い。

　大型株がさえない一方で、ジャスダックとマザーズは上昇。投資家は株式市場から完全に資金を逃避させているわけではなく、大型株への警戒感が強まるなかで中小型株市場に資金を一時的に避難させている状態だ。

　＜円先物は円安転換近いこと示すとの声も＞　

　ドル／円は、アジア時間早朝に起きた米債務上限引き上げ交渉の難航をにらんだ米国ミニトリプル安のなかで、４カ月ぶり安値となる７８．１２円まで下落した。市場では、債務上限は引き上げられ米債のデフォルトは回避されるとの見方が多いが、格下げリスクがくすぶっていることに加えて、米財政の引き締めが景気を圧迫するとの見方も多く、ドルの下値不安が残る。

　市場では「格下げされればドルは一気に過去最安値の７６．２５円を目指しそうだ。格げ回避でも（財政引き締めによる景気圧迫や緩和政策長期化観測で）ドルは緩やかに売られ、過去最安値の７６．２５円を目指す」（大手銀行）との見方が出ていた。

　また外為市場参加者の間では、債務上限はいずれ引き上げられ、米債のデフォルトが回避されるとの見方は強いが、「市場にとっての焦点は、上限が引き上げられてもＳ＆Ｐによる格下げの可能性があることに加え、米債務削減から来る米景気下押しリスク（フィスカルドラッグ）に移っている」（バークレイズ銀行チーフＦＸストラテジスト、山本雅文氏）という。バークレイズ銀行は、米債務上限問題をにらんで１カ月後のドル／円の予想を８０円から７５円に引き下げた。

　一方、ヘッジファンドなどのポジションをみれば、円安転換も近いとの指摘も出ている。米商品先物取引委員会（ＣＦＴＣ）が発表したＩＭＭ通貨先物の取組（７月１９日までの週）によると、円のポジションはロングが６万３５３５枚、ショートは２万１３８０枚、差し引き４万２１５５枚となった。市場では「５万枚を超えたあたりで相場のトレンドが転換することが最近の経験則上知られており、円安転換が警戒されている」（外資系証券トレーダー）との声もあった。　

　＜グローバル財政懸念が日本に及ぶ懸念は現時点で少ないとの見方＞

　米債務問題への不透明感が強くなるなか、「質への逃避」がじわりと進んでいる。ＲＢＳ証券チーフ債券ストラテジストの福永顕人氏は米債務問題について「政治の駆け引きであったとしても、一時的にデフォルトというトリガーを引いてしまった場合には、グローバルのあらゆる金融取引の担保として利用されている米国債を担保不適格とするカウンターパーティーが現れる可能性が否定できない」と指摘する。円債市場では国債先物が反発。店頭中期ゾーンで銀行勢の買いが入っているという。

　国の債務残高のＧＤＰ（国内総生産）比率では日本は米国を大きく上回る悪化ぶりをみせているが、現時点ではグローバルな財政懸念が日本に及ぶ懸念は小さいという。

　ＲＢＳ証券の福永氏は「少なくともＪＧＢ（日本国債）については、グローバル財政懸念が日本に波及するリスクよりも、リスク資産が下落することによる金利低下リスクの方を警戒しておくべきだろう。市場がボラタイルとなって売られる局面があれば、押し目買いの好機だ」と話す。

　一方、世界の基幹債ともいえる米国債に格下げやデフォルトの懸念が強まっていることは世界の債券市場にとって重しとなる可能性もある。

　ＳＭＢＣ日興証券チーフ債券ストラテジストの野村真司氏は「マーケットのコンセンサスはデフォルト回避だが、これだけ調整が難航する中でマーケット、および格付け機関が評価できる成案が得られる可能性は低い。仮に成案が得られても米国債の格下げリスクはくすぶる。この問題は米国債、特に長期・超長期ゾーンの上値の重さにつながるとともに円債市場にも重しとなる公算が大きい」と話している。

（ロイターニュース　伊賀大記；編集　宮崎大）

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